葡萄牙現任政府已將住房問題列為國家優先事項，並認識到應對之策需要採取綜合性措施：一系列涵蓋多個方面、分階段實施的措施，但所有措施都旨在實現同一總體目標：增加可供購買和租賃的住房供應，並調動公共和私營部門的積極性。
加速的歐洲環境
這項改革與歐盟委員會於2025年12月提出的歐盟計畫一致。該計劃提出了一系列廣泛的措施，包括：
- 鼓勵住房建設，重點關注空置房屋、房屋翻新和建築改造；
- 簡化建築規則，包括許可證、行政程序和建築規範
- 檢討國家援助規則，使成員國更容易投資於經濟適用房和社會住宅；
- 透過歐盟長期預算、凝聚基金、InvestEU計畫和歐洲投資銀行（EIB）加強歐洲基金；
- 遏制房地產投機的措施，提高該行業的透明度
- 關於地方住宿的新法律，建立了一個允許地方當局採取行動的法律框架（預計於 2026 年完成）；
- 為大學宿舍籌募投資.
葡萄牙：在逆境中取得進展
在葡萄牙，部門改革面臨與政治不穩定和少數政府有關的挫折和拖延。儘管如此，近期已批准多項相關措施，這些措施將直接影響投資、建築和租賃市場，並有望生效：
- 增值稅降至 6%：適用於出租的房屋（月租金不超過 2,300 歐元）的建造和翻新，以及售價不超過 648,000 歐元的待售房屋。
- 提高非居民購屋者的房產仲介費：居住在葡萄牙境外並計畫購買第二套房的人士將面臨此稅收成長（移居國外者除外）。
- 對「中等租金」租賃協議徵稅：將適用於此類合約的房產仲介費稅率從 25% 降至 10%。
- 提高租戶的稅收抵免：旨在直接減輕租屋者的稅收負擔。
- 對租金適中（低於市場平均 20%）的租賃合約免徵 IRS 和 IRC。
- 取消過去五年內已在租賃市場出租且租金高於租賃支援計畫規定標準的房產新合約 2% 的租金漲幅上限。
- 將出售房屋所得資金再投資於用於中等價值租賃的房產時，可享有 IRS 資本利得豁免：任何出售房屋並將所得資金用於購買租賃房產的人都將受益於更優惠的稅收待遇。
- 簡化許可流程：旨在減少事先審查，並加快城市化和建築法律框架下的審批程序。
- 新的租賃投資合約 (CIA) 框架：為投資於用於租賃的房產的建設、翻新或收購的投資者提供長達 25 年的稅收優惠。
第三輪措施即將出台
財政部長還宣布了第三輪措施，稱之為旨在“增加住房供應”的“法律改進”，這些措施將以臨時形式實施，“以便在2029年本屆立法機構任期結束時進行研究和評估”，並“最終進行修正和完善”。
預計的措施包括：
- 加快驅逐程序；;
- 設立住房緊急基金；;
- 加快處理涉及不動產的未分割繼承案件。
已生效並全面實施的措施
值得一提的是，以下措施已生效並正在實施中：
- 支持購買首套房屋（35歲以下年輕人）：對價值不超過330,539歐元的房屋免徵所得稅和印花稅（2026年生效）。
- 100% 公共擔保：國家擔保房產價值的 15%（最高可達 45 萬歐元），從而為首次購房者提供 100% 融資，該政策有效期至 2026 年 12 月 31 日。
- 新土地法（Lei dos Solos）：為土地重新分類創建了一個特殊框架，使農村土地更易於轉換為城市用地，旨在以可控成本增加住房建設用地供應。
對公民和投資者有哪些影響？
對公民
對於依賴被動租金收入的個人而言，這些措施可能產生兩個實際的影響：降低直接稅負和提供一些額外的保障。增加租戶的稅收抵扣和更靈活的租金漲幅上限通常有利於那些已經在市場上活躍的租戶。
對投資者和開發商
對於那些希望投資房地產或建造出租房產的人來說，這些稅收措施可能會提高專案的經濟可行性——特別是對於那些針對更經濟適用房市場的專案。
如果相關標準明確，監管和官僚風險也可能降低。
對於投機市場和外國買家
對於投機性市場活動或直接外國買家而言，本地市場保護的訊號十分明確。即便如此，奢侈品市場不太可能受到顯著影響（該市場在葡萄牙呈指數級增長），透過受監管的集體投資工具（例如投資基金）進行的投資也不會受到影響，這些工具由專業機構管理，允許個人投資者在無需擔心行政問題的情況下進行投資。
總而言之，這些措施表明政策重點發生了轉變：減少了零散的干預，轉而更加註重創造結構性條件以增加供應——無論是透過稅收政策（增值稅、所得稅、免稅和資本利得稅）、行政改革（許可證制度）還是創建吸引長期投資的工具。同時，政治訊號也很明確：優先考慮居民的住房需求，鼓勵更合理的租賃模式，同時不會「關閉」支持這些目標的外國投資的大門。 然而，真正的考驗在於執行：各項措施從紙面落實到實踐的速度、確保投資規劃信心所需的監管穩定性，以及衡量結果的能力。如果執行工作能夠持續推進，並且2029年的評估機制能夠有效糾正不足之處，那麼這項改革將成為平衡市場、恢復公民和投資者可預測性的關鍵一步。
本文並非旨在取代查閱相關法規，Prime Legal 對此也不承擔任何責任。
