2026 年 5 月 20 日颁布的第 97/2026 号法令实施了一项新的财政方案，以激励住房建设，对葡萄牙的房产建设、改造、购买、出售和租赁产生了直接影响。.
既定目标是通过增值税、所得税、所得税、所得税、印花税、所得税和所得税等一系列税收优惠，增加住房供应，特别是以适中价格出售或出租的住房供应。.
实际上，该法案为家庭、房东、房地产开发商、机构投资者以及公共或市政实体创造了大量机会。然而，这些机会取决于是否满足客观条件、价格和收入限制、分配期限以及文件义务。未能满足这些要求可能导致丧失优惠、额外征税以及支付补偿性利息。.
适中的价格和适中的收入：定义税收优惠的概念
大多数新的税收优惠都取决于一个关键概念：房产的价格或收入必须在法律规定的合理范围内。.
一般来说，毕业证书会参考以下内容：
- 月收入适中；;
- 售价适中；;
- 用于主要和永久居住的房产；;
- 用于住宅出租或转租的房产。.
2026 年，适度月收入限额为 2300.00 欧元，相当于当年预计的最低月工资的 2.5 倍。.
关于售价，参考值为 330,539.00 欧元，这相当于适用于购置主要和永久住所的第二级 IMT 税率上限。.
这一点至关重要：这些优惠并非适用于任何房产或任何交易。它们仅适用于房产、收入、价格、用途和条款均符合法律规定的情况。.
要确定这些限额，必须考虑根据交易或租赁协议支付的总金额，包括与动产、设备、永久性地附着在财产上的配件以及有助于财产增值的服务相关的金额，即使这些金额由单独的合同涵盖。.
如果是通过共同所有权或共同所有权进行收购，或者有多个租户，则限额由收购或租金的总价值决定，而不仅仅是由每个购买者或租户的个人份额或部分决定。.
住房建设和改造的增值税（税号 6%）
其中一项最相关的变化是在增值税法典第一类中新增了一个项目，允许对某些建筑或改造项目适用 6% 的优惠税率。.
优惠价格可能适用于以下用途的房产：
- 出售目的是为了作为买方自己的永久住所；或
- 仅供住宅租赁。.
无论哪种情况，售价或月收入都不能超过适度的价格或收入限制。.
对于用于住宅出租的房产，还必须满足特定的时间要求：第一份租赁协议必须在与开始使用相关的文件签发后最多 24 个月内生效，并且该房产必须在前 5 年内至少出租 36 个月，无论是连续出租还是间断出租。.
根据适用法律，租赁协议必须向税务机关申报。.
这项措施对开发商和建筑商来说尤其重要，因为它能显著降低建筑或改造的税收成本，提高面向中产阶级和住宅租赁项目的经济可行性。.
但是，优惠价格适用于符合条件的建筑或改造项目，不适用于简单的单次购买材料、家具或设备。.
主要及永久住房：购房者的义务和风险
该立法旨在保护开发商免受与买家未来行为相关的某些税务风险的影响。.
即使房产是买家自住的，只要满足其他正式要求，承包商也不因此而适用较低的增值税税率。.
但是，买方须承担一项特定义务：必须在购买后 6 个月内将该房产用作自己的永久住所，并通过其税务住所证明此用途，并且必须在接下来的 12 个月内保持此用途。.
否则，除法律允许的特殊情况外，可对应税价值征收与 10% 对应的额外 IMT（财产转让税）。.
这意味着买家在购买享受该项税收优惠政策的房产之前必须格外谨慎。如果该房产未被指定为主要且永久的住所，那么最初的税收优惠最终可能会变成额外的成本。.
自建房屋：增值税部分退税如何运作
该方案还建立了一套系统，用于部分退还个人在建造自住房屋的建筑合同中支付的增值税。.
该系统要求（除其他事项外）：
- 该建设活动并非出于商业或专业活动的目的；;
- 该房产用途为主要和永久居住；;
- 该房产价值在法定限额之内；;
- 该房产必须在规定的时间内用作主要永久住所；;
- 这种影响应在规定的最短时间内保持。.
为确定价值限额，将以土地登记簿中登记的应税财产价值为准；或者，如果该价值更高，则以土地购置价值加上建筑成本（不含增值税）为准。2026年，该限额相当于中等售价，即330,539.00欧元。.
该房产必须在与开始使用相关的证明文件签发后 6 个月内指定为业主的永久住所，并通过税务住所证明，并且除特殊情况外，该指定必须至少保持 12 个月。.
退款申请必须在与开始使用相关的文件签发之日起 12 个月内向税务机关提交，并附上施工合同、所有权或使用文件、土地价值证明和施工成本发票。.
简单来说，退款金额相当于按标准税率缴纳的增值税与按优惠税率对符合条件的费用缴纳的增值税之间的差额。.
简单的材料采购不符合条件。该计划主要针对有完整文件记录、发票和申报的建筑合同。.
对于想要建造自己房屋的家庭来说，这是一个重要的机会，但这需要从一开始就一丝不苟地做好文件记录。.
中等租金住房租赁：IRS 10% 的税务处理
对于个人房东而言，最有吸引力的措施之一是为从租金适中的住宅租赁协议中获得的某些财产收入，在 IRS（个人所得税）中设立 10% 的较低自主税率。.
从实际角度来看，这项措施可能会使长期住宅租赁市场更具竞争力。.
税收优惠取决于是否符合法律和时间条件：
- 该合同必须完全用于住宅用途；;
- 月收入不得超过中等收入限额——2026 年为 2300.00 欧元/月；;
- 该收入必须在 2029 年 12 月 31 日之前获得。;
- 合同必须符合住宅租赁的一般规则。.
第97/2026号法令并未规定此项福利的最低期限。因此，住宅租赁的一般规则适用：在定期合同中，最低期限通常为1年，但法律允许的非永久性住房或特殊临时用途的情况除外。.
机会显而易见：收入适中的房产出租者可能会享受更优惠的税收政策，除非有更有利的税收制度适用。.
有组织的活动的公司和投资者可享受税收优惠
该方案还为 B 类中拥有规范会计制度的企业所得税 (IRC) 或个人所得税 (IRS) 纳税人提供了优势。.
在这些情况下，根据中等租金住宅租赁协议产生的某些租金收入，只有在 50% 条款下才会被考虑用于税务目的。.
这项措施可能与房地产公司、投资机构、有组织的业主以及打算将房产分配给适度住宅租赁的资产管理机构有关。.
与适用于个人的制度一样，必须满足基本条件：合同必须专门用于住房，租金必须在适度租金限额内，并且收入必须持续到 2029 年 12 月 31 日。.
对于考虑将房地产资产转为住宅出租的投资者来说，这是一个特别有吸引力的机会，前提是他们能够接受租金限制和相关义务。.
租户可享受新的税收减免
对于租户而言，该方案提高了从所得税中扣除主要和永久住房租金的年度限额。.
2026 年限额将提高到 900.00 欧元，2027 年起将提高到 1,000.00 欧元。.
具体影响将取决于每个纳税人的税务情况，因为该扣除项是在美国国税局（所得税）的一般限制范围内进行的。.
非居民物业转让税 (IMT)：新 7.5% 税率的影响
对外国投资者和非居民买家影响最大的措施之一是，对购买专门用于居住的城市建筑或独立单元，如果买家是葡萄牙税务上的非居民，则适用 7.5% 的 IMT 税率。.
在这些情况下，该规则取消了在正常情况下可能适用的豁免或减免。.
然而，该法案规定了两种纠正途径：
- 如果购买者在收购后 2 年内成为葡萄牙的税务居民；或者
- 如果该房产用于住宅租赁，租金适中，且租赁期限符合法律规定，并持续出租至规定的期限。.
为进行基于租赁的调整，该房产必须在取得后的 6 个月内用于中等租金的住宅租赁，并在前 5 年内保持至少 36 个月的连续或间断租赁状态。.
在这种情况下，相关方可以请求税务机关取消按 7.5% 税率缴纳的税款与按正常税率计算的税款之间的差额。.
根据所援引的理由，撤销请求必须在购买者成为葡萄牙税务居民之日起 6 个月内，或自签订租金适中的住宅租赁协议之日起 6 个月内提出。.
税收政策传递的信息很明确：非居民购买住房纯粹用于偶尔使用或被动投资的成本会更高；然而，实际移居葡萄牙或将房产投放到适度的住宅租赁市场则可享受税收优惠。.
将资本收益再投资于房地产用于住宅租赁
该立法扩大了房地产资本利得免税的逻辑，使其适用于将资金再投资于用于住宅出租的房产的情况。.
此前，资本利得税豁免主要与对主要永久居所的再投资相关。新规出台后，出现了一个新的机会：出售部分房产，并将所得款项再投资于租金适中的住宅出租房产。.
再投资必须在转让后的 36 个月内进行，并且纳税人必须在出售当年的所得税申报表中声明这一意图。.
所购置的房产必须在再投资后 6 个月内或资本收益实现后（如果实现资本收益的时间较晚）签订租金适中的住宅租赁协议，并且必须在前 5 年内连续或间断出租至少 36 个月。.
此外，还必须满足以下条件：
- 在规定期限内对纳税人控制下的财产进行维护；;
- 继续尊重收入限制；;
- 妥善向税务机关传达租赁协议信息。.
如果不再满足相关要求，则可能失去优惠，并且之前免税的资本收益可能再次被征税，外加补偿利息。.
该系统为因租户违约而导致未能遵守最低租赁期限的情况提供保障，前提是该违约行为已依法追究并按照法律规定的条款向税务机关报告。.
这项措施为资产重组创造了重要机遇，但需要事先规划和税务监控。.
投资租赁协议（ILA）：投资者的新制度
该软件包的主要新功能之一是创建租赁投资合同（CIA）。.
CIA 适用于在中等收入范围内，承诺建造、翻新或收购用于住宅租赁或转租的房地产的投资者。.
这些合同是与国际人道研究联盟 (IHRU) 签订的，最长可达 25 年。.
作为回报，该制度提供了一系列重要的税收优惠，其中包括：
- 对用于该项目的土地、建筑物或其部分进行收购时，免征房产转让税（IMT）；;
- 符合条件的交易可免征印花税；;
- 房产税豁免期最长可达 8 年；;
- 50% 降低合同剩余期限内的 IMI 税率；;
- 建筑或改造合同增值税税率降低；;
- AIMI豁免；;
- 对建筑、工程、设计和研究服务已缴纳的增值税进行部分退还；;
- CIA涵盖资产的另类投资计划所带来的收益。.
该制度可能与专注于住宅租赁的基金、房地产公司、机构投资者、开发商和公私合营企业特别相关。.
与之相对的是，存在与租赁房产分配的执行、报告、监督和维护相关的义务。这不是一项无需承担任何责任的税收优惠：这是一项长期投资计划，受IHRU（住房和城市改造研究所）的监督。.
中央情报局的规定将于2026年9月1日起生效。.
简化版经济适用房计划：为房东带来新机遇
该法令还批准了简化经济适用房制度，该制度规定了符合条件的租赁和转租协议作为经济适用房协议的要求。.
该制度适用于以永久居留为目的的合同，在某些情况下也适用于临时居留，特别是当租户的税务居住地与租赁房产的居住地不同时。.
最短时间期限已明确规定：
- 3 年期经济适用房租赁合同，用于长期居住；;
- 临时居留合同期限为3个月。.
租金必须遵守按类型和市政当局规定的最高限额，该限额是根据国家统计局 (INE) 公布的按市政当局和类型划分的每平方米租金值的中位数确定的。.
从税务角度来看，符合该制度条件的合同可享受财产收入个人所得税（IRS）或企业所得税（IRC）的豁免。.
对于希望加入更简便、更经济适用房租赁计划的房东来说，这是一项重要的措施，该计划可能带来显著的税收优惠；对于希望推广本地经济适用房计划的市政当局来说，这也是一项重要的措施。.
简化版经济适用房计划将于2026年9月1日起生效。.
经济适用房：首次购房者的福利
该方案还包括对首次购买仅供主要和永久居住的经济适用房的税收优惠。.
在某些情况下，可以免缴房产转让税 (IMT) 或适用更优惠的税率，以及享受印花税优惠。.
这项措施主要针对首次购房者，旨在降低进入住房市场的税收成本。.
该制度必须逐案分析，尤其要考虑房产是否符合受控成本住房的条件、是否用作主要和永久住所、相关时期内是否曾有住宅所有权，以及适用于买方的具体要求。.
IMT付款截止日期：实践方面有哪些变化
该法令还对房产转让税 (IMT) 的缴纳期限进行了实际修改。.
税款现在可以在结算当天或之后的 30 天内缴纳，否则结算将无效。.
虽然这不是该方案中最受关注的措施，但从操作角度来看，这是一个相关的变化，尤其是在房地产交易中，买方、银行、公证人、土地登记处和税务机关之间需要协调。.
享受新制度优惠前需要考虑的法律和税务问题
尽管存在机遇，但新政权需要谨慎行事。.
首先，最重要的是要确认该房产是否在中等价格或收入范围内。.
其次，必须核实房产的用途：是主要永久住所、住宅出租、经济适用房出租、转租，还是投资租赁合同。.
第三，截止日期至关重要。销售延误、租赁协议签署延误、将房产指定为主要和永久住所的延误，或向税务机关提交申请的延误，都可能危及相关优惠政策。.
第四，所有文件必须从一开始就准备妥当。合同、发票、税务通知单、入住许可证、税务居住证明、租赁协议以及向税务机关申报的证明都是必不可少的。.
第五，当适用多项优惠政策时，应分析是否存在叠加、排除或选择最优惠政策的情况。这项分析在适度租金优惠政策、简化经济适用房优惠政策、住房购置合同（CIA）以及与投资项目相关的优惠政策之间尤为重要。.
最后，必须逐案分析各项福利，因为失去资格可能意味着税收调整、补偿性利息和额外和解。.
这些新措施对家庭、开发商和投资者意味着什么？
新的住房激励方案标志着葡萄牙房地产行业税收框架的重大变革。.
他们的逻辑很明确：当投资有助于增加自住住房、适度出租住房或经济适用房的供应时，减轻税收负担；同时，惩罚与这些目标不符的行为，例如非居民购买某些住房而未将其分配给税务居民或适度出租住房。.
该法案不仅仅是一揽子税收优惠，它还为购买、建造、租赁、开发或投资住房的人们创造了新的机遇。.
机会是存在的，但并非唾手可得。它取决于周密的计划、严格遵守法律法规，以及从运营架构搭建之初就获得的法律和税务支持。.
对于家庭、开发商和投资者而言，关键在于从一开始就了解适用哪种制度、可享受哪些优惠、必须满足哪些期限以及必须长期保持哪些条件。.
本文並非旨在取代查閱相關法規，Prime Legal 對此也不承擔任何責任。
