O atual Governo português assumiu a habitação como uma prioridade nacional — e reconhece que a resposta exige uma abordagem integrada: um conjunto de medidas com impacto em várias frentes e com horizontes temporais diferentes, sempre com o mesmo objetivo de fundo: aumentar a oferta de casas para compra e para arrendamento, mobilizando o setor público e o privado.
Um contexto europeu que acelera a agenda
Esta reforma surge alinhada com a apresentação do plano europeu de dezembro de 2025, no qual a Comissão Europeia reuniu um leque amplo de medidas, entre as quais:
- Incentivo à construção habitacional, com foco nas casas devolutas, na renovação e na reconversão de edifícios;
- Simplificação das regras na construção, incluindo licenças, procedimentos administrativos e códigos de construção;
- Revisão das regras de auxílios estatais, tornando mais fácil para os Estados-Membros investirem em habitação acessível e social;
- Reforço das verbas europeias, via orçamento da UE a longo prazo, fundos de coesão, programa InvestEU e Banco Europeu de Investimento (BEI);
- Combate à especulação imobiliária, com maior transparência no setor;
- Nova lei sobre o Alojamento Local, criando um quadro jurídico que permita às autoridades locais agir (com previsão de conclusão em 2026);
- Mobilização de investimento para residências universitárias.
Portugal: avanços apesar de percalços
Em Portugal, a reforma do setor tem enfrentado percalços e atrasos associados à instabilidade política e a minorias governativas. Ainda assim, recentemente foram aprovadas medidas relevantes, com impacto direto no investimento, na construção e no arrendamento, cuja entrada em vigor é aguardada com expectativa:
- Redução do IVA para 6%: aplica-se à construção e reabilitação de edifícios destinados a habitação para arrendar (até rendas de 2.300 €/mês) e também à construção para venda até 648 mil euros.
- Agravamento do IMT para compradores não residentes: quem não resida em Portugal e pretenda adquirir imóveis de segunda habitação, verá este imposto aumentar (com exclusão dos emigrantes).
- Fiscalidade sobre contratos de arrendamento moderado: redução da taxa de IRS aplicada a estes contratos de 25% para 10%.
- Aumento das deduções à coleta para inquilinos: um incentivo direto para aliviar o peso fiscal de quem vive em habitação arrendada.
- Isenção de IRS e IRC para contratos de arrendamento com rendas de valor moderado (20% inferiores à mediana do concelho).
- Eliminação do teto máximo de 2% de aumento das rendas para novos contratos quando a habitação já esteve no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos e as rendas sejam superiores ao previsto no Programa de Apoio ao Arrendamento.
- Isenção de mais-valias de IRS se reinvestidas em imóveis para arrendamento a valor moderado: quem vender uma casa e aplicar o valor num imóvel destinado a arrendamento terá um tratamento fiscal mais favorável.
- Simplificação dos processos de licenciamento: intenção de reduzir controlos prévios e acelerar trâmites no regime jurídico da urbanização e edificação.
- Novo regime de Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA): benefícios fiscais para investidores na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento, com duração até 25 anos.
Um “terceiro pacote” a caminho
Foi ainda anunciado pelo ministro das Finanças um terceiro pacote de medidas, descrito como de “melhoria jurídica” para “aumentar a oferta”, com a intenção de vigorar numa base temporária, “até para que possam ser estudadas e avaliadas no final desta legislatura”, em 2029, “e eventualmente corrigidas e melhoradas”.
Entre as medidas previstas, destacam-se:
- Agilização dos despejos;
- Criação de um fundo de emergência para a habitação;
- Resolução mais célere de heranças indivisas que envolvam imóveis.
Medidas já em vigor e plenamente ativas
Importa recordar que já estão em vigor e operacionais:
- Apoio à compra de 1ª casa (jovens até 35 anos): isenção total de IMT e Imposto do Selo para casas até 330.539€ (em vigor em 2026).
- Garantia pública de 100%: o Estado garante até 15% do valor do imóvel (para valores até 450.000€), permitindo financiamento a 100% na primeira casa, disponível até 31 de dezembro de 2026.
- Nova Lei dos Solos: cria um regime especial de reclassificação de terrenos, permitindo que solos rústicos sejam convertidos em urbanos de forma mais simples, com o objetivo de aumentar a oferta de terrenos para construção de habitação a custos controlados.
O que muda para cidadãos e investidores?
Para cidadãos
Para o cidadão que vive de renda passiva, estas medidas podem gerar dois efeitos tangíveis: menor carga tributária direta e alguma proteção adicional. As deduções acrescidas para inquilinos e o teto mais flexível no aumento de rendas tendem a favorecer quem já está no mercado.
Para investidores e promotores
Para quem quer investir no setor imobiliário ou construir para arrendar, as medidas fiscais podem melhorar a viabilidade económica dos projetos — sobretudo os que apontam a faixas mais acessíveis do mercado. O risco regulatório e burocrático também pode ser menor, desde que os critérios sejam regulados de forma clara.
Para o segmento especulativo e comprador estrangeiro
Já para o mercado mais especulativo ou para o comprador estrangeiro direto, há um sinal evidente de proteção do mercado local. Ainda assim, é provável que o segmento de luxo não seja significativamente afetado (tem crescido exponencialmente em Portugal), nem o investimento via organismos de investimento coletivo (como fundos de investimento) com gestão profissional e regulada, que permitem ao investidor individual um investimento sem preocupações administrativas.
Em conjunto, estas medidas mostram uma mudança de foco: menos intervenção avulsa e mais tentativa de criar condições estruturais para aumentar a oferta — quer pela via fiscal (IVA, IRS, isenções e mais-valias), quer pela via administrativa (licenciamento), quer ainda pela criação de instrumentos para atrair investimento de longo prazo. Ao mesmo tempo, o sinal político é claro: privilegiar o acesso à habitação para residentes e incentivar modelos de arrendamento mais moderados, sem “fechar a porta” ao investimento estrangeiro que contribui para estes objetivos.
O verdadeiro teste, porém, estará na execução: a rapidez com que os processos passam do papel para o terreno, a estabilidade regulatória que permita planear investimentos com confiança e a capacidade de medir resultados. Se a implementação for consistente e os mecanismos de avaliação em 2029 forem usados para corrigir falhas, esta reforma pode representar um passo decisivo para equilibrar o mercado e devolver previsibilidade a cidadãos e investidores.
