在房租往往占据月收入不成比例比例的市场中，葡萄牙政府近期推出了一系列机制，旨在帮助年轻人拥有他们的第一套永久住房。对于35岁以下的人来说，购房不再仅仅是一项长期资产投资；在许多情况下，购房在财政和财务方面也比继续租房更为划算。
支持的核心在于：如今法律优势在哪里？
目前，两项最相关的措施是：
a) 免除或减少 35 岁以下年轻人首次购买主要永久住所时缴纳的房地产转让市政税（IMT，最高可达 7.5%）和印花税（相当于 0.8%），这两项税款均按购买价格计算；
b) 国家对住房贷款的公共担保，可以在一定的限额和要求内提供高达交易价值 100% 的融资，从而克服银行规定的 70%/80% 的传统信贷限制。
从法律角度来看，这意味着年轻购房者可以同时受益于大幅降低的购房门槛和减轻银行贷款购房的主要障碍：即无需自有资金支付首付。公共政策在此不再仅仅具有象征意义，而是开始产生实质性影响。
IMT Jovem 和 IOF：立即节省税款
根据联邦税务局2026年发布的实用表格，35岁及以下的年轻人购买价值不超过330,539欧元的房产，可免缴房产转让税（IMT）。超过此金额但不超过660,982欧元的房产，则适用针对年轻人的特定税率表，仅对超出部分依法征税。在符合条件的情况下，此类购房仍可享受印花税豁免。
这与一般制度相比存在显著差异。例如，在西班牙大陆购买一套价值 33 万欧元的自住房屋，非青年购房计划的买家需要根据一般税率表缴纳房产转让税 (IMT) 和印花税，总计约 15,300 欧元；然而，符合条件的同等收入青年购房者则可免除这些费用。
一个具体的节税案例。
对于一个属性 €330.000:
- 对于主要和永久居住地而言，IMT“正常”： €12.642,04
- 印花税（0.8%）： €2.640,00
- 不含青年税制的购置税总额： €13.962,04
- 包括符合条件的IMT青年计划在内，总计： €0 nesses dois impostos
- 仅首付一项，就能立即节省一大笔钱。 €15.282,04.
从法律和经济角度来看，这或许是该措施最大的优点：国家不仅仅是“提供利益”；它还大幅降低了获得财产权的交易成本。
谁能从中受益？
根据IMT/IS制度，其逻辑在于35岁以下人士首次购置拟用作主要永久住所的房产。政府明确指出，该项豁免不适用于已拥有住宅房产的人士；并且，如果夫妻双方中只有一方符合条件，则该项豁免仅适用于该方所购置的份额。该项澄清还指出，如果此前已拥有房产，则只有在出售该份额与新购置房产之间间隔三年以上，且满足其他法律条件的情况下，才能再次考虑该项豁免。
现行的第二项措施是公共担保，其综合要求包括：年龄在18至35岁之间，税务住所地在葡萄牙，收入不超过第八级所得税税率，不拥有城市住宅物业，税务和社会保障身份已规范，购买的是第一套主要永久住所，且交易金额不超过45万欧元。担保金额最高可达交易金额的15%，旨在为购房者提供融资，或至少为总价的85%。
提醒各位，这项公共担保制度适用于 2026 年 12 月 31 日之前签订的合同。
公开保证：因为它可能起到决定性作用。
在银行业务中，许多年轻人面临的困难不在于支付月供，而在于如何一次性筹集首付和产权登记税。而税收减免和公共担保的结合恰恰能改变这一局面。
如果没有公共担保，信贷机构可能会要求支付相当可观的首付款。例如，一套价值 33 万欧元的房产，10% 的首付款相当于 3.3 万欧元；15% 的首付款则相当于 4.95 万欧元。有了公共担保，交易几乎可以实现 100% 的融资，从而减少甚至消除对自有资金的需求，但这始终取决于银行的批准以及是否符合该机构的风险评估标准。
换句话说，对于符合条件的年轻人来说，区别不仅仅在于“少缴税”，还在于能够购买商品而无需立即锁定数万欧元。
贷款偿还模拟：奥迪韦拉斯的真实案例
我们以奥迪韦拉斯中心区（Odivelas-Centro）一个合理的市场案例为例：一套两居室公寓，面积79平方米，距离地铁站约100米，广告售价为33万欧元。在同一区域/市镇，两居室公寓的月租金约为1200欧元。在奥迪韦拉斯中心区的房屋销售搜索结果中，该地区的平均房价为每平方米4350欧元。
为便于模拟，我们以2.88%的利率作为参考，该利率对应于葡萄牙银行公布的2026年1月以浮动利率签订的主要住宅新贷款利率的第50个百分位数。此外，我们还考虑37年的贷款期限，葡萄牙银行继续将该期限作为30岁以上至35岁以下客户的最长参考期限。
Simulação A: jovem com garantia pública, financiamento de 100%
- 房产价格： €330.000
- 融资资金： €330.000
- 参考利率： 2,88%
- 学期： 37 anos
- 预计每月付款额： €1.209,09
- 支付价格所需的股本： €0
- 缴纳税款所需的股本： €0
模拟 B：无公共担保的买家，首付 10%。
- 房产价格： €330.000
- 入口： €33.000
- 融资资金： €297.000
- 参考利率： 2,88%
- 学期： 37 anos
- 预计每月付款额： €1.088,18
- 支付价格所需的股本： €33.0000
- 缴纳税款所需的股本： €15.282,04
与奥迪韦拉斯的租金直接比较
如果将模拟 A 的付款与每月 1200 欧元的租金收入进行比较，每月的差额实际上为零：预计付款比租金高出约 9 欧元，考虑到相关的权利——财产权，这显然是有利的，财产权最终会成为一项不断增值的资产，并能带来更稳定的生活，因为它不依赖于合同变更、房东缺乏帮助或维护，甚至不依赖于法律规定的理由（即房东自用）而驱逐。
换句话说，从法律和经济角度来看，这两种立场并不对等。
租赁中，月租金仅限于临时使用房产。而购买中，月租金则包含资本摊销，即资产增值的一部分。即使不考虑常见的附加信贷费用，市场租金与融资付款的等价性也表明，对于某些特定类型和地段的房产而言，“租金总是更便宜”的说法不再成立。
年轻买家应该仔细考虑哪些因素。
仍需采取一些必要的预防措施。
首先，公共担保并不能取代银行的偿付能力分析。该措施不会自动将申请人转化为合格借款人；它只是在适用的法律框架内加强了融资保障。
其次，模拟中使用的利率仅为统计参考值，不具有约束力。葡萄牙银行也明确指出，模拟结果不能取代信贷机构的具体计算和条件。
第三，分期付款只是房产每月总成本的一部分。此外还有保险、公寓管理费、房产税和维护费。即便如此，尽管存在上述限制，但免除房产转让税 (ITBI) 和金融经营税 (IOF) 以及获得更优融资方案的可能性，都极大地改变了首付的计算方式。
那么，买房比租房更划算吗？
对于35岁以下的年轻人来说，如今的购买意愿比几年前要好得多，尤其是在以下情况下：
- 该房产实际上是为主要和永久居住而建的；
- 价格仍处于最有利的财政范围内；
- 工作稳定，并且有能力支持这项工作；
- 在同一地区租房的替代方案，其租金已经接近抵押贷款的月供金额。
本文並非旨在取代查閱相關法規，Prime Legal 對此也不承擔任何責任。
