Num mercado em que o arrendamento consome, muitas vezes, uma parte desproporcionada do rendimento mensal, o Governo português criou, recentemente, um conjunto de mecanismos destinados a facilitar o acesso dos jovens à primeira habitação própria e permanente. Para quem tem até 35 anos, comprar casa deixou de ser apenas uma decisão patrimonial de longo prazo; passou também a poder ser, em muitos casos, uma decisão fiscal e financeiramente mais eficiente do que continuar a arrendar.
O núcleo dos apoios: onde está hoje a vantagem jurídica
Atualmente, as duas medidas mais relevantes são:
a) a isenção ou redução de IMT (imposto municipal sobre a transferência de imoveis) que pode ir até aos 7,5% e de Imposto do Selo, que corresponde a 0,8% – ambos calculados sobre o preço de aquisição – na aquisição da primeira habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos;
b) a garantia pública do Estado no crédito à habitação, que pode permitir financiamento até 100% do valor da transação, dentro de certos limites e requisitos, ultrapassando assim a tradicional limitação de crédito a 70 / 80% do valor imposta pelos bancos.
No plano jurídico, isto significa que o jovem comprador pode beneficiar, em simultâneo, de uma diminuição muito expressiva dos custos de entrada e de uma mitigação da principal barreira bancária à compra: a necessidade de capitais próprios para a entrada inicial. É aqui que a política pública deixa de ser meramente simbólica e passa a ter impacto material.
IMT Jovem e Imposto do Selo: a poupança fiscal imediata
Em 2026, a tabela prática da Autoridade Tributária prevê, para jovens com idade igual ou inferior a 35 anos que adquiram habitação própria e permanente, isenção de IMT em casas até aos €330.539. Acima desse valor e até €660.982, aplica-se a tabela específica para jovens, com tributação apenas sobre a parte excedente nos termos legais. A compra continua também abrangida pelo regime de isenção de Imposto do Selo nas situações elegíveis.
Isto representa uma diferença muito relevante face ao regime geral. Para uma aquisição de habitação própria e permanente no Continente por €330.000, um comprador fora do regime jovem pagaria IMT calculado pela tabela geral e Imposto do Selo sobre o valor do imóvel, num valor total de aproximadamente €15.300; já um jovem elegível, neste mesmo patamar, fica dispensado desses encargos.
Exemplo concreto de poupança fiscal
Para um imóvel de €330.000:
- IMT “normal” de habitação própria e permanente: €12.642,04
- Imposto do Selo (0,8%): €2.640,00
- Total de impostos de aquisição sem regime jovem: €13.962,04
- Total com IMT Jovem elegível: €0 nesses dois impostos
- A poupança imediata, só à entrada, é de €15.282,04.
Em termos jurídicos e económicos, esta é talvez a maior virtude da medida: o Estado não está apenas a “dar um benefício”; está a reduzir drasticamente o custo transacional de aceder ao direito de propriedade.
Quem pode beneficiar
No regime de IMT/IS, a lógica é a da primeira aquisição de imóvel destinado a habitação própria e permanente por quem tenha até 35 anos. O Governo esclareceu que a isenção não se aplica a quem já seja proprietário de imóvel habitacional; e que, se apenas um elemento do casal reunir os requisitos, a isenção se aplica apenas à quota-parte adquirida por esse elemento. Do mesmo esclarecimento decorre ainda que, tendo existido propriedade anterior, a isenção só poderá voltar a ser considerada se entre a venda dessa parte do imóvel e a nova aquisição tiverem decorrido mais de três anos, desde que as restantes condições legais estejam preenchidas.
Já a garantia pública a segunda medida em vigor, exige, cumulativamente, entre outros requisitos: idade entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, rendimentos até ao 8.º escalão de IRS, inexistência de propriedade de prédio urbano habitacional, regularização da situação fiscal e contributiva, aquisição da primeira habitação própria e permanente e valor de transação não superior a €450.000. A garantia pode ir até 15% do valor da transação e destina-se a viabilizar financiamento da totalidade do preço, ou pelo menos de 85%.
Um alerta para recordar que este regime da garantia pública se aplica aos contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026.
A garantia pública: porque pode ser decisiva
Na prática bancária, a dificuldade de muitos jovens não está em suportar uma prestação mensal, mas em reunir, de uma só vez, a entrada inicial e os impostos da escritura. É precisamente aqui que a combinação entre a isenção fiscal e garantia pública altera o jogo.
Sem garantia pública, uma instituição de crédito pode exigir uma entrada relevante. Num imóvel de €330.000, uma entrada de 10% representaria €33.000; uma entrada de 15% representaria €49.500. Com a garantia pública, a operação pode aproximar-se de um financiamento a 100% do valor da transação, reduzindo ou eliminando essa necessidade de capitais próprios, embora sempre dependente da aprovação do banco e do cumprimento dos critérios de risco da instituição.
Ou seja: para um jovem elegível, a diferença não é apenas “pagar menos impostos”. É poder comprar sem ter de imobilizar de imediato dezenas de milhares de euros.
Simulação de prestação de empréstimo: exemplo realista em Odivelas
Tomemos um caso plausível de mercado em Odivelas – Centro: T2 anunciado por €330.000, com 79 m², a cerca de 100 metros do metro. Na mesma zona/concelho, existem anúncios de T2 para arrendamento em torno de €1.200 /mês. Na pesquisa de venda para Odivelas-Centro, constata-se um preço médio na zona de 4.350 €/m².
Para efeitos de simulação, usa-se como referência a taxa de 2,88%, correspondente ao percentil 50 das novas operações de crédito à habitação própria permanente contratadas a taxa variável em janeiro de 2026, divulgada pelo Banco de Portugal. Consideramos ainda um prazo de 37 anos, que o Banco de Portugal continua a apontar como prazo máximo indicativo para clientes com idade superior a 30 e igual ou inferior a 35 anos.
Simulação A: jovem com garantia pública, financiamento de 100%
- Preço do imóvel: €330.000
- Capital financiado: €330.000
- Taxa de referência: 2,88%
- Prazo: 37 anos
- Prestação mensal estimada: €1.209,09
- Capitais próprios necessários para pagamento de preço: €0
- Capitais próprios necessários para pagamento de Impostos: €0
Simulação B: comprador sem garantia pública, com entrada de 10%
- Preço do imóvel: €330.000
- Entrada: €33.000
- Capital financiado: €297.000
- Taxa de referência: 2,88%
- Prazo: 37 anos
- Prestação mensal estimada: €1.088,18
- Capitais próprios necessários para pagamento de preço: €33.0000
- Capitais próprios necessários para pagamento de Impostos: €15.282,04
Comparação direta com o arrendamento em Odivelas
Se compararmos a prestação decorrente da Simulação A com uma renda por via de arrendamento de 1.200 €/mês, a diferença mensal é praticamente nula: a prestação estimada fica cerca de 9 € acima da renda, o que, é claramente vantajoso face ao direito associado – direito pelo de propriedade, que, acaba por ser um ativo em constante valorização e que permite a construção de uma vida mais estável por não estar dependente de alterações de contratos, falta de assistência ou manutenção pelo senhorio, ou mesmo, despejo pelas razões previstas na lei, nomeadamente uso próprio do senhorio.
Ou seja, juridicamente e financeiramente, porém, as posições não são equivalentes.
No arrendamento, o encargo mensal esgota-se na fruição temporária do imóvel. Na compra, a prestação inclui amortização de capital, isto é, uma componente de constituição de património. Mesmo desconsiderando encargos acessórios típicos do crédito, a equivalência entre uma renda de mercado e uma prestação de financiamento mostra que, para determinados perfis e localizações, o argumento de que “arrendar é sempre mais barato” deixou de ser automaticamente verdadeiro.
O que um jovem comprador deve avaliar com cautela
Há todavia, cautelas relevantes.
Primeiro, a garantia pública não substitui a análise de solvabilidade do banco. A medida não transforma automaticamente um candidato num mutuário elegível; apenas reforça a cobertura do financiamento dentro do regime legal aplicável.
Segundo, a taxa usada na simulação é uma referência estatística, não uma proposta vinculativa. O próprio Banco de Portugal esclarece que as simulações não substituem os cálculos e condições concretas das instituições de crédito.
Terceiro, a prestação é apenas uma parte do custo mensal da propriedade. Há ainda seguros, condomínio, IMI e manutenção. Ainda assim, mesmo com essa ressalva, a eliminação do IMT e do Imposto do Selo e a possibilidade de financiamento reforçado alteram substancialmente a equação de entrada.
Então, faz sentido comprar em vez de arrendar?
Para um jovem até aos 35 anos, a resposta é hoje muito mais favorável à compra do que era há poucos anos, sobretudo em situações em que:
- o imóvel se destina efetivamente a primeira habitação própria e permanente;
- o preço fica dentro dos limites fiscalmente mais vantajosos;
- existe estabilidade profissional e capacidade para suportar a prestação;
- a alternativa de arrendamento, na mesma zona, já se aproxima do valor da prestação.
Este artigo não substitui a consulta da legislação, nem responsabiliza a Prime Legal.
