葡萄牙已頒布一項法律，授權政府在180天內制定一系列與住房相關的財政措施。這項改革的目標很明確：透過激勵房屋建設、改造和長期租賃，增加住房供應並提高住房可負擔性；同時，利用特定的財政工具抑制某些市場領域中被認為會引發通膨的需求模式。
在此背景下，其中一項措施是提高非居民購屋者的房地產重價轉讓市政稅（IMT），包括對購買自住房產的非居民實施7.5%的固定IMT稅率。這並非最終的IMT法案，而是政府在上述期限內批准相關實施細則的法律授權。
對於有購屋計畫的非居民外國買家來說，主要資訊是實際的：如果你的產權過戶可以加快辦理，你就可以避免未來適用統一稅率——尤其是在中等價值的購房中，目前的房產轉讓稅 (ITBI) 稅率表可能會導致稅率遠低於 7.5%。
或者，應該提出什麼方案？
根據政府的提議（據報道），非居民購買城市房產或用於居住的獨立單元，將始終按 7.5% 的稅率繳納房產轉讓稅 (IMT)，沒有豁免或減免，儘管可能存在某些特定例外情況。
最終法律中可能包含的例外情況。
根據目前可獲得的信息，該立法方案可能包含一些相關的例外情況——這很重要，因為它們可能會影響規劃策略，並且在某些情況下，允許部分退還已繳納的稅款：
已經是葡萄牙的稅務居民（例如，在 12 個月內滿足 183 天規則或 IRS 法規中規定的其他情況）。
在取得房產後的兩年內成為稅務居民。
六個月內將該房產用於住宅出租，租金不得超過所謂的「適中租金」（參考每月 2,300 歐元），在前五年內，租約至少維持 36 個月，無論是否連續。
如果發生第 (2) 或 (3) 項情況之一，則可以向稅務機關申請退款，退款金額為已繳納的 IMT 與按正常 IMT 表格計算所得的 IMT 之間的差額。
為什麼時機很重要：成本範例
（現行IMT稅率與7.5%的固定稅率比較）
以下是根據自 2026 年 1 月 1 日起（葡萄牙大陸）生效的官方 IMT（房產轉讓稅）實踐表（表 III）提供的範例，適用於用於居住的房產，通常適用於非居民的購置，這些購置不被視為「自有和永久住所」。
（兩種情況下均適用0.8%的印花稅，因此比較僅關注進口稅。）
範例 1 — 購買價格：30 萬歐元
IMT實際
30 萬歐元屬於 7% 的邊際稅率檔，可合法扣除 9,394.50 歐元。
IMT到期：
（300,000 欧元 × 7%）− 9,394.50 欧元 = €11.605,50
未來固定利率7.5%（提案）
IMT = €300,000 × 7.5% = €22.500,00
不同之處：
根据未来的法律，买方将支付 +€10.894,50.
範例 2 — 購買價格：50 萬歐元
IMT實際
500,000 欧元属于8%边际税率档，可享受12,699.89 欧元的法定扣除额。.
IMT到期：
(500,000 欧元 × 8%) − 12,699.89 欧元 = €27.300,11
未來固定利率為7.5%
IMT = €500,000 × 7.5% = €37.500,00
不同之處：
根據新法律，額外成本將是 +€10.199,89.
例3－購買價格：1,000,000歐元
IMT實際
該金額適用 6% 的邊際稅率，且不扣除任何費用。
IMT到期：
1,000,000 欧元 × 6% = €60.000,00
未來固定利率為7.5%
IMT = €1,000,000 × 7.5% = €75.000,00
不同之處：
額外成本將是 +€15.000,00.
| 購買價格 | IMT 實際值（漸進表） | IMT未來提案（7.5%） | 不同之處 |
| €300.000 | €11.605,50 | €22.500,00 | €10.894,50 |
| €500.000 | €27.300,11 | €37.500,00 | €10.199,89 |
| €1.000.000 | €60.000,00 | €75.000,00 | €15.000,00 |
買家須知：需要準備些什麼
檢查您是否被視為稅務上的非居民，以及是否有任何例外情況實際適用（特別是如果您計劃改變居住地或採取中等收入租賃策略）。
請立即諮詢您的律師，以了解是否可以提前簽署房契（或與賣方或開發商設定合約期限）。政府有180天的立法期限，這意味著新法律的生效時間可能比許多購屋者預期的要早。
如果您希望享受其中一項例外，請做好文件和現金流量問題的準備：所述系統可能涉及先支付較高的稅款，然後再申請退款。
對於已經進入深入談判階段的非居民買家來說，實際意義相對簡單：在商業和營運上可行的情況下，提前簽署契約可以讓他們保留目前累進式房產轉讓稅表的優惠，並避免過渡到 7.5% 的固定稅率。
固定利率帶來的成本差異可能會對投資的獲利能力產生重大影響，因此應在交易時間表規劃、現金流量建模和交易完成策略的早期階段加以考慮。
本文並非旨在取代查閱相關法規，Prime Legal 對此也不承擔任何責任。
