Portugal publicou uma lei que concede ao Governo um prazo de 180 dias para legislar um conjunto de medidas fiscais relacionadas com a habitação. O objectivo desta reforma é claro: aumentar a oferta de habitação e melhorar a acessibilidade, orientando os incentivos para a construção, reabilitação e arrendamento habitacional de longa duração, ao mesmo tempo que utiliza instrumentos fiscais específicos para desencorajar determinados padrões de procura considerados inflacionistas em alguns segmentos do mercado.
Neste contexto, uma das medidas consiste no agravamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para compradores não residentes, incluindo a introdução de uma taxa fixa de 7,5% de IMT para não residentes que adquiram imóveis destinados a habitação. Esta ainda não é a lei final do IMT, mas sim a autorização legal que permite ao Governo aprovar os respectivos decretos-lei de execução dentro do referido prazo.
Para compradores estrangeiros não residentes que tenham uma aquisição planeada, a mensagem principal é prática: se a sua escritura puder ser antecipada, poderá evitar ficar sujeito à futura taxa fixa — sobretudo em aquisições de valor intermédio, em que as tabelas actuais de IMT podem resultar num imposto significativamente inferior a 7,5%.
O que está a ser proposto
De acordo com a proposta do Governo (conforme reportado), os não residentes que adquiram um imóvel urbano ou uma fracção autónoma destinada a habitação passariam a pagar IMT sempre à taxa de 7,5%, sem isenções ou reduções, ainda que possam existir determinadas excepções específicas.
Possíveis excepções que poderão constar da lei final
Segundo a informação actualmente disponível, o pacote legislativo poderá incluir algumas excepções relevantes — importantes porque podem influenciar as estratégias de planeamento e, em certos casos, permitir o reembolso parcial do imposto pago:
Já ser residente fiscal em Portugal
(por exemplo, cumprindo a regra dos 183 dias num período de 12 meses ou outras situações previstas no Código do IRS).
Tornar-se residente fiscal no prazo de dois anos após a aquisição do imóvel.
Colocar o imóvel em arrendamento habitacional no prazo de seis meses, com renda não superior à chamada “renda moderada” (referenciada como €2.300/mês), mantendo o arrendamento por pelo menos 36 meses, consecutivos ou não, durante os primeiros cinco anos.
Caso se verifique uma das situações (2) ou (3), poderá estar prevista a possibilidade de solicitar reembolso junto da Autoridade Tributária, correspondente à diferença entre o IMT pago e o que resultaria da aplicação das tabelas normais de IMT.
Porque o timing é importante: exemplos de custos
(IMT actual vs. taxa fixa de 7,5%)
Apresentam-se abaixo exemplos ilustrativos com base nas tabelas práticas oficiais de IMT em vigor desde 1 de Janeiro de 2026 (Continente) para imóveis destinados a habitação (Tabela III), frequentemente aplicável a aquisições por não residentes que não são consideradas “habitação própria e permanente”.
(O Imposto do Selo de 0,8% aplica-se em ambos os cenários, pelo que a comparação se centra apenas no IMT.)
Exemplo 1 — Preço de compra: €300.000
IMT actual
€300.000 enquadra-se no escalão de taxa marginal de 7%, com uma dedução legal de €9.394,50.
IMT devido:
(€300.000 × 7%) − €9.394,50 = €11.605,50
Futura taxa fixa de 7,5% (proposta)
IMT = €300.000 × 7,5% = €22.500,00
Diferença:
Com a futura lei, o comprador pagaria +€10.894,50.
Exemplo 2 — Preço de compra: €500.000
IMT actual
€500.000 enquadra-se no escalão de taxa marginal de 8%, com dedução legal de €12.699,89.
IMT devido:
(€500.000 × 8%) − €12.699,89 = €27.300,11
Futura taxa fixa de 7,5%
IMT = €500.000 × 7,5% = €37.500,00
Diferença:
Com a nova lei, o custo adicional seria de +€10.199,89.
Exemplo 3 — Preço de compra: €1.000.000
IMT actual
Para este valor aplica-se uma taxa marginal de 6%, sem dedução.
IMT devido:
€1.000.000 × 6% = €60.000,00
Futura taxa fixa de 7,5%
IMT = €1.000.000 × 7,5% = €75.000,00
Diferença:
O custo adicional seria de +€15.000,00.
| Preço de Aquisição | IMT Actual (Tabela Progressiva) | IMT Futuro Proposto (7,5%) | Diferença |
| €300.000 | €11.605,50 | €22.500,00 | €10.894,50 |
| €500.000 | €27.300,11 | €37.500,00 | €10.199,89 |
| €1.000.000 | €60.000,00 | €75.000,00 | €15.000,00 |
Alerta para compradores: o que preparar
Verifique se é considerado não residente para efeitos fiscais e se alguma das excepções poderá aplicar-se realisticamente (sobretudo se estiver prevista uma mudança de residência ou uma estratégia de arrendamento com renda moderada).
Fale imediatamente com o seu advogado sobre a possibilidade de antecipar a data da escritura (ou de fixar prazos contratuais com o vendedor ou promotor). O prazo de 180 dias concedido ao Governo para legislar significa que a nova lei poderá entrar em vigor mais cedo do que muitos compradores antecipam.
Se pretender beneficiar de uma das excepções, prepare-se para questões de documentação e fluxo de caixa: o sistema descrito poderá implicar pagamento inicial do imposto mais elevado, seguido de pedido de reembolso.
Para compradores não residentes que já se encontrem em negociações avançadas, a implicação prática é relativamente simples: antecipar a escritura, quando comercial e operacionalmente possível, poderá permitir preservar o resultado actual das tabelas progressivas de IMT e evitar a potencial transição para a taxa fixa de 7,5%.
A diferença de custo resultante de uma taxa fixa pode ter impacto material na rentabilidade do investimento e deve, por isso, ser considerada desde cedo no planeamento do calendário da transacção, na modelação do fluxo de caixa e na estratégia de conclusão do negócio.
Este artigo não substitui a consulta da legislação, nem responsabiliza a Prime Legal.
