O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, veio concretizar um novo pacote fiscal de incentivo à habitação, com impacto direto na construção, reabilitação, compra, venda e arrendamento de imóveis em Portugal.
O objetivo declarado é aumentar a oferta de habitação, em especial habitação para venda ou arrendamento a valores considerados moderados, através de um conjunto de benefícios fiscais em IVA, IRS, IRC, IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI.
Na prática, o diploma cria oportunidades relevantes para famílias, senhorios, promotores imobiliários, investidores institucionais e entidades públicas ou municipais. Contudo, estas oportunidades dependem do cumprimento de condições objetivas, limites de preço e renda, prazos de afetação e obrigações documentais. A perda de requisitos pode implicar a caducidade dos benefícios, liquidações adicionais de imposto e juros compensatórios.
Preço Moderado e Renda Moderada: O Conceito que Define os Benefícios Fiscais
A maioria dos novos benefícios fiscais depende de um conceito-chave: o imóvel deve enquadrar-se nos limites legais de preço ou renda moderados.
Em termos gerais, o diploma utiliza como referência:
- renda mensal moderada;
- preço moderado de venda;
- imóveis destinados a habitação própria e permanente;
- imóveis destinados a arrendamento ou subarrendamento habitacional.
Para 2026, o limite de renda mensal moderada é de €2.300,00, correspondente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para esse ano.
Quanto ao preço de venda, a referência é de €330.539,00, correspondente ao limite superior do segundo escalão do IMT aplicável à aquisição de habitação própria e permanente.
Este ponto é essencial: os benefícios não se aplicam a qualquer imóvel nem a qualquer operação. Aplicam-se apenas quando o imóvel, a renda, o preço, a finalidade e os prazos cumpram os requisitos previstos no diploma.
Para aferir estes limites, deve considerar-se a totalidade do valor pago no âmbito da transação ou do contrato de arrendamento, incluindo valores associados a bens móveis, equipamentos, partes acessórias ligadas materialmente ao imóvel com caráter permanente e serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que titulados por contratos separados.
Em caso de aquisição em compropriedade ou comunhão, ou existindo vários arrendatários, os limites são aferidos pelo valor total da aquisição ou da renda, e não apenas pela quota ou parcela individual de cada adquirente ou arrendatário.
IVA a 6% na Construção e Reabilitação de Habitação
Uma das alterações mais relevantes é a criação de uma nova verba na Lista I do Código do IVA, permitindo a aplicação da taxa reduzida de 6% a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação.
A taxa reduzida pode aplicar-se a imóveis que se destinem:
- à venda para habitação própria e permanente do adquirente; ou
- exclusivamente ao arrendamento habitacional.
Em ambos os casos, o preço de venda ou a renda mensal não podem exceder os limites de preço ou renda moderados.
No caso de imóveis destinados ao arrendamento habitacional, devem ainda verificar-se requisitos temporais específicos: o primeiro contrato de arrendamento deve entrar em vigor no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, e o imóvel deve estar arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos.
Os contratos de arrendamento devem ser comunicados à Autoridade Tributária, nos termos legalmente aplicáveis.
Esta medida tem especial relevância para promotores e construtores, porque pode reduzir significativamente o custo fiscal da construção ou reabilitação, aumentando a viabilidade económica de projetos dirigidos à classe média e ao arrendamento habitacional.
Contudo, a taxa reduzida aplica-se a empreitadas elegíveis de construção ou reabilitação, não a simples aquisições avulsas de materiais, mobiliário ou equipamentos.
Habitação Própria e Permanente: Obrigações e Riscos para os Compradores
O diploma procura proteger o promotor de parte do risco fiscal associado ao comportamento futuro do comprador.
A afetação do imóvel a habitação própria e permanente pelo adquirente não é condição para o empreiteiro aplicar a taxa reduzida de IVA, desde que os demais requisitos formais estejam cumpridos.
No entanto, o comprador fica sujeito a uma obrigação própria: deve afetar o imóvel a habitação própria e permanente no prazo de 6 meses após a aquisição, comprovando essa afetação através do respetivo domicílio fiscal, e deve manter essa utilização durante os 12 meses seguintes.
Caso contrário, poderá ser aplicado um agravamento de IMT correspondente a 10% sobre o valor tributável, salvo circunstâncias excecionais legalmente admitidas.
Isto significa que o comprador deve ter particular cautela antes de adquirir um imóvel beneficiando deste regime. A poupança fiscal inicial pode transformar-se num custo adicional se a afetação a habitação própria e permanente não for cumprida.
Construir Casa Própria: Como Funciona a Restituição Parcial do IVA
O pacote cria também um regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis destinados à sua habitação própria e permanente.
Este regime exige, entre outros requisitos, que:
- a construção seja realizada fora do âmbito de uma atividade empresarial ou profissional;
- o imóvel se destine a habitação própria e permanente;
- o imóvel se enquadre nos limites legais de valor;
- o imóvel seja afeto a habitação própria e permanente no prazo exigido;
- essa afetação seja mantida durante o período mínimo previsto.
Para aferir o limite de valor, considera-se o valor patrimonial tributário inscrito na matriz ou, se superior, o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção, excluindo IVA. Em 2026, esse limite corresponde ao preço moderado de venda, isto é, €330.539,00.
O imóvel deve ser afeto a habitação própria e permanente no prazo de 6 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, comprovado através do domicílio fiscal, e essa afetação deve manter-se durante pelo menos 12 meses, salvo circunstâncias excecionais.
O pedido de restituição deve ser apresentado à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, acompanhado dos contratos de empreitada, título ou documentação de utilização, comprovativo do valor do terreno e faturas dos custos de construção.
A restituição corresponde, em termos simples, à diferença entre o IVA suportado à taxa normal e o IVA que resultaria da aplicação da taxa reduzida sobre as despesas elegíveis.
Não são elegíveis simples compras de materiais. O regime centra-se em empreitadas de construção devidamente tituladas, faturadas e comunicadas.
Esta é uma oportunidade relevante para famílias que estejam a construir casa própria, mas exige disciplina documental desde o início.
Arrendamento Habitacional com Renda Moderada: Tributação de 10% em IRS
Para senhorios pessoas singulares, uma das medidas mais atrativas é a criação de uma taxa autónoma reduzida de 10% em IRS para determinados rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional com renda moderada.
Em termos práticos, esta medida pode tornar mais competitivo o arrendamento habitacional de longa duração.
A vantagem fiscal depende do cumprimento de condições legais e temporais:
- o contrato deve destinar-se exclusivamente a habitação;
- a renda mensal não pode exceder o limite de renda moderada — em 2026, €2.300,00/mês;
- os rendimentos devem ser auferidos até 31 de dezembro de 2029;
- o contrato deve cumprir as regras gerais do arrendamento habitacional.
O Decreto-Lei n.º 97/2026 não fixa uma duração mínima especial para este benefício. Assim, aplica-se a regra geral do arrendamento habitacional: nos contratos com prazo certo, o prazo mínimo é, em regra, de 1 ano, salvo situações legalmente admitidas de habitação não permanente ou fins especiais transitórios.
A oportunidade é clara: quem colocar imóveis no mercado de arrendamento habitacional dentro dos limites de renda moderada poderá beneficiar de tributação mais favorável, salvo se for aplicável regime fiscal ainda mais vantajoso.
Benefícios Fiscais para Empresas e Investidores com Actividade Organizada
O pacote prevê ainda uma vantagem para sujeitos passivos de IRC ou de IRS com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B.
Nesses casos, determinados rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional com renda moderada passam a ser considerados apenas em 50% para efeitos de tributação.
Esta medida pode ser relevante para sociedades imobiliárias, veículos de investimento, proprietários com atividade organizada e estruturas de gestão patrimonial que pretendam afetar imóveis ao arrendamento habitacional moderado.
Tal como no regime aplicável a pessoas singulares, devem verificar-se condições essenciais: contrato destinado exclusivamente a habitação, renda dentro do limite de renda moderada e rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.
Esta oportunidade é particularmente interessante para investidores que estejam a ponderar a reconversão de ativos imobiliários para arrendamento residencial, desde que aceitem os limites de renda e as obrigações associadas.
Novas Deduções no IRS para Inquilinos
Do lado dos arrendatários, o pacote aumenta o limite anual da dedução das rendas de habitação própria e permanente em IRS.
O limite passa para €900,00 em 2026 e para €1.000,00 a partir de 2027.
O impacto concreto dependerá da situação fiscal de cada contribuinte, uma vez que a dedução opera dentro dos limites gerais do IRS.
IMT para Não Residentes: O Impacto da Nova Taxa de 7,5%
Uma das medidas com maior impacto para investidores estrangeiros e compradores não residentes é a criação de uma taxa de IMT de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinada exclusivamente a habitação, quando o adquirente seja não residente fiscal em Portugal.
Esta regra afasta, nesses casos, isenções ou reduções que poderiam aplicar-se em circunstâncias normais.
No entanto, o diploma prevê duas vias de correção:
- se o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos após a aquisição; ou
- se o imóvel for afeto a arrendamento habitacional com renda moderada no prazo legal e permanecer arrendado pelo período exigido.
Para efeitos da correção com base no arrendamento, o imóvel deve ser afeto a arrendamento habitacional com renda moderada no prazo de 6 meses após a aquisição e permanecer arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos.
Nessas situações, o interessado pode requerer à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre o imposto pago à taxa de 7,5% e o imposto que resultaria da aplicação das taxas normais.
O pedido de anulação deve ser apresentado no prazo de 6 meses contado da data em que o adquirente se torne residente fiscal em Portugal ou da data de celebração do contrato de arrendamento habitacional com renda moderada, consoante o fundamento invocado.
A mensagem fiscal é evidente: a compra de habitação por não residentes para uso meramente ocasional ou investimento passivo torna-se mais onerosa; já a mudança efetiva para Portugal ou a colocação do imóvel no mercado de arrendamento habitacional moderado é fiscalmente favorecida.
Reinvestimento de Mais-Valias em Imóveis para Arrendamento Habitacional
O diploma alarga a lógica de exclusão de tributação das mais-valias imobiliárias a situações de reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Até agora, a exclusão de tributação das mais-valias estava sobretudo associada ao reinvestimento em habitação própria e permanente. Com o novo regime, abre-se uma nova oportunidade: vender determinados imóveis e reinvestir o valor de realização em imóveis destinados a arrendamento habitacional com renda moderada.
O reinvestimento deve ocorrer nos 36 meses posteriores à transmissão, devendo o sujeito passivo manifestar essa intenção na declaração de IRS do ano da alienação.
O imóvel adquirido deve ser objeto de contrato de arrendamento habitacional com renda moderada no prazo de 6 meses após o reinvestimento ou após a realização da mais-valia, se esta for posterior, e deve estar arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos.
Além disso, devem verificar-se as seguintes condições:
- manutenção do imóvel na esfera do contribuinte durante o período exigido;
- respeito continuado dos limites de renda;
- comunicação adequada dos contratos de arrendamento à Autoridade Tributária.
Se os requisitos deixarem de ser cumpridos, o benefício pode ser perdido e a mais-valia anteriormente excluída pode voltar a ser tributada, acrescida de juros compensatórios.
O regime prevê salvaguardas para situações em que a falta de cumprimento do período mínimo de arrendamento decorra de incumprimento imputável ao arrendatário, desde que esse incumprimento seja judicialmente acionado e comunicado à Autoridade Tributária nos termos legalmente previstos.
Esta medida cria uma oportunidade relevante para reorganização patrimonial, mas exige planeamento prévio e acompanhamento fiscal.
Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA): O Novo Regime para Investidores
Uma das principais novidades do pacote é a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento, ou CIA.
Os CIA destinam-se a investidores que assumam compromissos de construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional, dentro de limites de renda moderada.
Estes contratos são celebrados com o IHRU e podem ter uma duração até 25 anos.
Em contrapartida, o regime prevê um conjunto relevante de benefícios fiscais, incluindo, entre outros:
- isenção de IMT na aquisição de terrenos, prédios ou frações destinados ao projeto;
- isenção de Imposto do Selo nas transmissões abrangidas;
- isenção de IMI até 8 anos;
- redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente do contrato;
- taxa reduzida de IVA em empreitadas de construção ou reabilitação;
- isenção de AIMI;
- restituição parcial de IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos;
- benefícios associados a organismos de investimento alternativo com ativos abrangidos por CIA.
Este regime pode ser particularmente relevante para fundos, sociedades imobiliárias, investidores institucionais, promotores e parcerias público-privadas focadas no arrendamento habitacional.
A contrapartida é a existência de deveres de execução, reporte, fiscalização e manutenção da afetação dos imóveis ao arrendamento. Não se trata de um benefício fiscal sem compromisso: é um regime de investimento de longo prazo, sujeito a acompanhamento pelo IHRU.
Os CIA produzem efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível: Novas Oportunidades para Proprietários
O diploma aprova também o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que estabelece os requisitos para qualificar contratos de arrendamento e subarrendamento como contratos de arrendamento acessível.
Este regime aplica-se a contratos destinados a residência permanente e, em certos casos, a residência temporária, designadamente quando o arrendatário tenha residência fiscal em concelho distinto do imóvel locado.
O prazo mínimo é expressamente definido:
- 3 anos para contratos de arrendamento acessível destinados a residência permanente;
- 3 meses para contratos destinados a residência temporária.
A renda deve respeitar limites máximos definidos por tipologia e por concelho, tendo por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado, por concelho e tipologia, divulgados pelo INE.
Do ponto de vista fiscal, os contratos que observem as condições do regime podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais.
Esta é uma medida importante para proprietários que pretendam aderir a um regime de arrendamento acessível mais simples, com potencial vantagem fiscal relevante, e para municípios que pretendam promover programas locais de habitação acessível.
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.
Habitações de Custos Controlados: Benefícios na Primeira Aquisição
O pacote prevê ainda benefícios fiscais para a primeira aquisição de habitações de custos controlados destinadas exclusivamente a habitação própria e permanente.
Em certos casos, pode haver isenção de IMT ou aplicação de taxas mais favoráveis, bem como benefícios em Imposto do Selo.
Esta medida dirige-se sobretudo a compradores de primeira habitação e pretende reduzir o custo fiscal de entrada no mercado habitacional.
O regime deve ser analisado caso a caso, em particular quanto à qualificação do imóvel como habitação de custos controlados, à afetação a habitação própria e permanente, à inexistência de propriedade habitacional anterior em períodos relevantes e aos requisitos específicos aplicáveis ao comprador.
Prazo de Pagamento do IMT: O Que Muda na Prática
O diploma introduz ainda uma alteração prática ao prazo de pagamento do IMT.
O imposto passa a poder ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito.
Embora esta não seja a medida mais mediática do pacote, é uma alteração relevante do ponto de vista operacional, sobretudo em operações imobiliárias que exijam articulação entre comprador, banco, notário, conservatória e Autoridade Tributária.
Cuidados Jurídicos e Fiscais Antes de Beneficiar do Novo Regime
Apesar das oportunidades, o novo regime exige cautela.
Em primeiro lugar, é essencial confirmar se o imóvel se enquadra nos limites de preço ou renda moderados.
Em segundo lugar, deve ser verificada a finalidade do imóvel: habitação própria e permanente, arrendamento habitacional, arrendamento acessível, subarrendamento ou contrato de investimento para arrendamento.
Em terceiro lugar, os prazos são determinantes. Atrasos na venda, na celebração de contrato de arrendamento, na afetação a habitação própria e permanente ou na apresentação de pedidos à Autoridade Tributária podem comprometer benefícios.
Em quarto lugar, a documentação deve ser preparada desde o início. Contratos, faturas, comunicações fiscais, títulos de utilização, prova de residência fiscal, contratos de arrendamento e comprovativos de comunicação à Autoridade Tributária serão essenciais.
Em quinto lugar, quando mais do que um benefício pareça aplicável, deve ser analisado se existe cumulação, exclusão ou opção pelo regime mais favorável. Esta análise é especialmente relevante entre o regime de rendas moderadas, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, os CIA e benefícios associados a organismos de investimento.
Por fim, os benefícios devem ser analisados caso a caso, porque a perda de requisitos pode implicar regularizações fiscais, juros compensatórios e liquidações adicionais.
O Que Significam Estas Novas Medidas para Famílias, Promotores e Investidores?
O novo pacote de incentivo à habitação representa uma mudança relevante no enquadramento fiscal do setor imobiliário em Portugal.
A sua lógica é clara: reduzir a carga fiscal quando o investimento contribua para aumentar a oferta de habitação própria e permanente, arrendamento habitacional moderado ou arrendamento acessível; e, ao mesmo tempo, penalizar operações que não se alinhem com esses objetivos, como certas aquisições habitacionais por não residentes sem afetação a residência fiscal ou arrendamento moderado.
Mais do que um simples pacote de benefícios fiscais, o diploma cria um novo mapa de oportunidades para quem compra, constrói, arrenda, promove ou investe em habitação.
A oportunidade existe, mas não é automática. Depende de planeamento, cumprimento rigoroso dos requisitos legais e acompanhamento jurídico-fiscal desde a estruturação da operação.
Para famílias, promotores e investidores, o essencial será perceber desde o início qual o regime aplicável, quais os benefícios possíveis, quais os prazos a cumprir e quais as condições que terão de ser mantidas ao longo do tempo.
Este artigo não substitui a consulta da legislação, nem responsabiliza a Prime Legal.
